所謂「富貴險中求」,高獲利必然帶來高風險,不論新手或老手,都應認清目前法拍市場的結構性變化。如果你也想發「法拍財」,除了要搞懂法拍的風險及房地產專業知識外,對於法院處理流程,及以下七個投資法拍獲利的小祕訣,你都不能忽略。
避開競爭、挑選複雜度較高的案件
自住客進場標購,為的是買到比市價便宜的房屋,因此多只敢挑選以空屋點交、複雜度低的案件。張耀昌個人經驗是,投資客不妨選擇六、七戶併案處理的案件或是屋況差、瑕疪多的房屋,競標者會較少,購入的成本也可壓低。不過,像是何麗玲等法拍大戶,為了避免多人競標,多半鎖定千萬元以上的高總價產品。
選擇接手性強的地區
只要是投資客就一定要考量未來脫手問題,目前台北市接手性最強的地區,包括北市精華區、內湖、松山、南港為主,而台北縣以中和、永和及板橋等,接手性強,代表脫手快速。
挑選適當的產品
總結多方的投資客意見,要挑選該區最熱門的產品,以台北市為例,學區、三房以上的換屋產品是主流,但若是北縣外圍,大多是首購族的天下,就不宜挑選總價過高的產品。張耀昌舉例,內湖是許多首購族想成為台北市民的選擇之一,總價600~700萬元的產品相當好賣。
挑選稀有產品,需注意銷售時間長
張耀昌表示,像是稀有的別墅產品,只要價格夠低,標下來一定有利潤,但是這類產品的客源少,也會拉長銷售期。不過,像是廠房及商辦等台灣需求量持續下降的產品,最好也不要碰。
裝潢產品,訴求年輕客層
只要好賣的產品,稍微油漆、粉刷整理屋況,從得標到獲利只需三個月的時間。但如果屋況差、賣相不佳,最好含裝潢一起賣,提高房屋的附加價值,這對於沒有時間、講究速食主義的年輕族群,效果不錯。有些投資客專門選小套房或是總價300萬元的產品,長期投資當起專職房東。
先打聽的工作不可少
現場看屋、事先與債權人協商、向附近鄰居或管理員打聽,甚至是查封筆錄及查水電錶用量確認是否為空屋,事先打聽的資訊樣樣不可少。唯有事先多方打聽,對於日後順利取得房子才有助益。
搬遷費用不可少
目前法拍屋最常碰到的問題,就是惡意占用、假租約等,通常只要溝通順暢,「銀兩」準備,結局都是賓主盡歡,這筆搬遷費可看成是必要的投資成本,一般多以不超過總價的一成為限。
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