查水電錶可確認是否真的空屋占用

房市多頭利用財務槓桿賺大錢的消息並不稀奇，福安資產管理顧問公司總經理王景協，在房市空頭時接手父親的建設公司，一切從頭開始。今年王景協已交出一張漂亮的成績單，將低檔購入的房地產，在這一年市場熱絡之際慢慢出清，在房地產至少獲利三成。王景協秉持股神巴菲特價值投資的原則，「低買高賣，景氣愈差時，在市場尋找價值被低估的產品」。  

景氣愈差，法拍屋的獲利空間愈大
　

大學不愛唸書的王景協，離開台灣至日本就讀企業管理近十年，一直到民國86年4月從日本回來接掌家族企業，當時正是國內房地產由盛轉衰的之際，原本以建築為主業的王景協，看到建設公司的經營環境艱困，遂將重心轉至法拍市場。  

「景氣差，法拍利潤有四成；景氣好只有一、兩成」，這是王景協投資法拍七年的心得。他以3月中旬內湖一個案為例，在民權東路六段巷內30多坪的公寓，吸引30多組客戶踴躍投標，原定三拍底價608萬元，但最後拍定價格為887萬元，比一拍的底價高，甚至已逼近市價。顯示愈來愈多的自住客到法拍市場挑好貨，「自住客愈來愈多，投資客的獲利空間就變少」。

從市場需求挑產品無往不利
　

看到法拍市場的熱度劇增，今年起王景協開始精挑細選，看到好標的才出手，將腳步放慢。「獨具慧眼，依照市場需求選擇產品」是王景協無往不利的主因，他將產品分為兩類，一是中和、板橋及新店等，接手多的A級戰區；另一是八里、深坑及淡水等，房價較低的B級戰區。  

王景協解釋，因為A級戰區接手的人較多，以順銷為主；B級戰區房價支撐弱，可以撿到便宜貨。此外，像是台北市的區域，王景協專門鎖定屬於中高所得族群，專做以15年內、三房以上的換屋族產品，「在北市不一定賺得多，但卻一定能脫手」王景協笑著說。

標下2間小套房，租金、價差兩頭賺
　

王景協遵循價值投資最經典的一戰，就是近來頗受投資客偏愛「用租金去繳房貸」的投資術。民國86年，王景協當時評估天母振興醫院附近有醫生及護士的租賃需求，房價也明顯低估，他以每坪16萬元，大膽標下附近的12坪小套房，如今該區房價已回升至26萬元，光是價差就獲利120萬元，這還不包括這些年來的租金收入。

另外，在文山區辛亥捷運站的15坪小套房，王景協評估該區房客素質高且單純，鄰近捷運站，便以每坪12.5萬元標下，如今房價已回升至20萬元，價差也高達112萬元。他更補充說，文山區小套房的使用執照才一年多，房子就進入法拍，可證明該案是單純繳不出貸款。這兩個法拍案，就讓王景協租金與價差兩頭賺，證明他的獨具慧眼。

法拍屋最讓投資人擔心的就是風險，但王景協卻泰然處之，「因為幾乎所有的問題，都能用錢解決」，特別是在強制執行法通過後，許多假租約、第三人占用等，幾乎都能透過法律途徑排除，不過對投資客來說，時間就是金錢，為了節省租金的負擔，通常都用「錢」打發。其實占用者多半需要「搬遷費」，這筆費用通常都會算入投資成本內，一般大約控制在總價的3％左右，以800萬元的得標價為例，搬遷費用以不超過24萬元為限。

查水電錶，可以確認是否為空屋

「但最怕碰到的就是債務人用錢也打發不了」，王景協表示，過去他曾經碰過債務人請高齡老母占住，使得房屋無法馬上申請點交，為了解決第三人占用，還他特別要求社會局協助是否可送到市立老人院，最後王景協幫債務人的高齡老母，另外承租一個房子，並預付半年租金，才順利落幕。

「這個案子處理過程耗時半年之久，最後以小賠收場」王景協無奈的表示，買法拍屋還是有許多不能預期的風險。

一般來說，法院會負責出面將房子點交給得標人的案件，多數人較敢去接觸，但是王景協表示，查封筆錄上時常會出現「需由債權人主動呈報，若查報不實，拍定後不點交」的字眼，讓民眾看得糊裡糊塗，搞不清楚到底點交與否。王景協透露一個確認空屋的小撇步，就是拍定前及拍定後，去調閱該案的水錶及電錶，按照水電的用量就能幾乎確認是否為空屋。

這幾個月法拍屋愈來愈熱絡，想要靠投資獲利的空間愈來愈小，王景協卻也不放棄的慎選產品，隨著景氣回溫，今年他較看好台北市的換屋族群，目前手上還有一間士林的標準產品及北投的別墅等待著有緣人。